インターネット検索すると出てくる、よくある住宅購入相談の中に
「頭金っていくら入れるもの？」
「住宅ローン控除と頭金のどちらを優先すべき？」
という質問がみられます。
私もハウスメーカー時代には本当によく聞かれた質問のひとつです。
ハウスメーカーの営業マンからすれば、
「無理がない範囲で多く」入れてもらった方が良いでしょう。
ただ、FPという立場で同じ答えを言うかというと、答えはNOです。
頭金を入れるメリット
頭金について、一般的な平均では「購入価格の２割程度」と言われているそうです。
確かに、頭金を入れることのメリットはいくつかあります。
このあたりのメリットはインターネットで検索すればいくらでもヒットしますので、ここでは簡単に留めます。
借入金利の問題
頭金の金額によって借入金利が変わることがあります。
たとえばフラット３５の場合ですと、融資率が９割を超えるか否かで、0.2%〜0.3%程度金利に差が出ます。
利息軽減効果
頭金を多く入れることで借入金額が減少し、その結果住宅ローン利息が軽減します。
ただし、その分住宅ローン控除の上限額が下がりますのでご注意ください。
※ご年収によっては上限額が下がったとしても全く影響のない場合もあります。
なぜ住宅営業は、頭金を多く入れて欲しいのか
多くの住宅営業マンは、頭金が少ないよりも多く入れて欲しいものだと思います。
私が思うに、理由は２つあります。
ひとつ目は自分のメーカーの予算までは借入が難しいお客様を、商談にあげるためです。
仮にAさんというお客様がいたとして、住宅ローンの仮審査をしたところ、銀行からMAX3500万円まで借入可能と回答があったとします。
ここでハウスメーカー営業のBさんは思うわけです。
「ウチで建てるには少なくとも4000万円はいるよなぁ・・・」と。
借入額が増やせないなら、自己資金を投入してもらうしかありません。
中には収入合算やペアローンという手で借入額を増やす提案をする営業マンもいらっしゃいますが。
これは決して倫理に反することをしているわけではなく、住宅営業というビジネスである以上、仕方がないとは思いますし、お客様も自己資金を投入しても良いのでこの家が欲しい！と思っているならそれはそれで尊重すべき判断です。
そして、ふたつ目は建築総費用が上がるためです。
住宅営業マンの多くは歩合制です。
邪推かもしれませんが、同じ１件ならば、単価が安いよりも高い方が嬉しいのではないでしょうか。
もちろん、あなたの営業担当が自分自身の手取りを上げるために無闇に単価を上げている、というわけでは一切ありませんし、その意図もありません。
ただ、仕組みの一つとしてそうなっており、中には自分本意な営業マンもいる可能性があるという知識を持っておくのは大切です。
それで、結局はいくら入れるのが”正しい？”
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
では、頭金はいくら入れるのがベストなのでしょう？
「購入価格の２割？」
「無理ない範囲で入れれるだけ？」
「住宅ローン控除で損しない金額までいっぱいいっぱい投入？」
「今は金利が低いから、頭金ゼロ？」
すいません。
私の考えでは、『全部正しくて、全部間違い』です。
なぜ正しいか？
購入される方がご自身の選択に納得し、その先後悔がないのであれば、どの選択肢も正解になり得ます。
なぜ間違いか？
未来のことを考えていないからです。
今手元にある預貯金を、頭金として投入することは簡単です。
住宅メーカーや不動産屋さんに指定された口座に振り込むだけですからね。
ですが少し考えてみてください。
ここで入れた現金(頭金)って、あとから取り戻せますか？
例えば、
数年後にお子様が私立の中学校に通うようになり、予定より多くの現金が必要になった
突然車が故障し、予定より早く買い替えなければいけなくなった
兄弟が海外挙式することになり、突然家族全員分の旅費を用意しなければいけなくなった
ガンに罹患してしまい、治療費として現金が必要になった
など、予想していない支出が発生した場合、もし手元に現金がなければどうしましょうか？
住宅購入は大きなお金が動きます。
ゆえに、その先の計画を立てたうえで「お金の戦略」を組んでおくのが安心なのではないでしょうか。
住宅ローンは上手に組むことができれば、非常に有意義です。
しかし、組み方を間違えると「思ってもみなかった」ことになりかねません。
ぜひ頭金を支払う前に、その後の人生を見える化されることをおすすめします。
最後に
私のところに寄せられるご相談で、
「ハウスメーカー営業から紹介されたFPにライフプランを組んでもらったんですけど、これは信用できるものなのでしょうか？」
というライフプランのセカンドオピニオンのご依頼は、実は少なくありません。
正直に申し上げると、「すごく細かく計算してあって、数字の大きなズレもないので安心して良さそうですよ」というパターンと、「それは流石にちょっと楽観的に、買わせるためにプランニングしてない？」というパターンがあるのが事実です。
なんとなく違和感があるからこうしてセカンドオピニオンをご依頼いただくのでしょうが、あなたはどちらのプランニングになっているでしょうか？
もしご自身の住宅購入計画に不安があるならば、可能であれば、”不安を抱えたまま頭金を入れる前”にご連絡ください。
